Verluste aus verbilligter Vermietung an Angehörige – 25.01.10

Auch ein Zeitmietvertrag spricht laut einem Urteil des BFH nicht gegen eine dauerhaft angelegte Vermietung.

Wer seine Wohnung verbilligt an Verwandte vermietet, kann eine Menge Steuern sparen, denn wenn die vereinbarte Miete mindestens 56 % der ortsüblichen Miete beträgt, können die mit der Wohnung verbundenen Aufwendungen trotzdem in voller Höhe abgezogen werden. Wurde die Wohnung ganz oder teilweise kredit finanziert, und können auch - wie bei Neubauten - erhöhte Abschreibungen geltend gemacht werden, so übersteigen diese Kosten zusammen mit den laufenden Grundstückslasten und sonstigen nicht überwälzbaren Betriebskosten in den meisten Fällen die vereinbarte Miete, so dass jährlich Verluste entstehen, die unbegrenzt abzugsfähig sind. Beträgt die vereinbarte Miete mehr als 75 % der ortsüblichen Miete, so wird ein Totalüberschuss in Hinblick auf eine ca. 30-jährige Mietzeit nach der Rechtsprechung ohne weiteres unterstellt. Dabei schadet nach einem Urteil des BFH (vom 14.12.2004; Az. IX R 1/04) nicht, dass mit den Angehörigen zunächst ein Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde.

 

Beträgt die Miete weniger als drei Viertel der marktüblichen Miete, so muss der Vermieter die Gewinnerzielungsabsicht anhand einer konkreter Kalkuation des langfristigen Totalüberschusses nachweisen. Dieser wird aber liegt in der Regel vorliegen, da die fallende Zinsbelastung bei den üblichen Annuitätendarlehen zu einem absehbaren Zeitpunkt zu einem stetig wachsenden Überschuss führt und innerhalb der 30-Jahre-Frist damit auch ein Totalüberschuss erzeilt werden kann (siehe hierzu auch Tipp verbilligte Vermietung an barunterhaltspflichtige Kinder).

 

Wie immer bei Verträgen unter nahen Angehörigen ist Schriftform erforderlich und die penible Einhaltung der schriftlich fixierten Vertragsmodalitäien (siehe unter Verträge zwischen nahen Angehörigen.
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RA und Fachanwalt für Steuerrecht Peter Eller, München, eller(at)msa.de
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